梅州讨债公司介绍物业管理纠纷典型案例解析

物业管理一直是社会治理矛盾集中、纠纷频发的领域。为发挥司法对物业服务市场的规范和引领作用，我们选取了物业纠纷领域的典型案例予以公布,以案示警，维护广大业主和企业的合法权益。

案例一  

物业服务质量存在瑕疵  

案件过程：2018年9月11日，中卫市沙坡头区某业主张某与某置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了前期物业管理单位、物业费收费标准、物业服务期限等内容。2018年9月11日该业主为办理按揭已按全额交纳物业费，2019年7月1日至2022年6月30日物业费已按50%交纳，物业管理单位认为该业主未按时足额交纳物业费，故成讼。经法院工作人员庭后实地调查走访，原告单位上班的工作人员仅有四名，且对消防通道管理、绿化树木管理、下水井盖安全管理等方面存在服务质量瑕疵，随机询问几家正常交纳物业费的业主，业主称能享受到的服务项目仅包括垃圾清扫，物业服务态度较差。法院审理认为：结合原告提交的前期物业服务合同约定的物业服务内容，原告应当提供与前期物业服务合同约定一致的物业管理服务范围及事项，但事实上，经法院调查走访，原告提供的物业服务仅有保洁、部分安保及清扫，即原告的服务项目与其收费水平并不相适应。原告当庭出示的证据无法证明其为被告提供了与其收费标准相符的物业服务，应承担举证不利的后果，且考虑原告提供相应部分公共设施的维修管理服务及疫情封控期间未实际经营的客观实际，法院酌定按照50%予以计算物业费，故被告应当按照50%的标准交纳2019年7月1日至2022年6月30日期间的物业费，现被告已按照50%的标准交纳了该期间的物业费，原告要求被告按全额交纳该期间的物业费无事实依据，法院不予支持。判决结果：被告张某于判决生效后三十日内向原告支付2022年7月1日至2023年12月31日期间的物业费，驳回原告其他诉讼请求。案例解析：物业服务收费应当遵循合理、费用与服务水平相适应的原则，物业公司向业主所在小区提供物业管理服务，双方形成了物业服务合同法律关系，因此应当提供与物业服务合同约定一致的物业管理服务范围及事项。

案例二

房屋质量纠纷  

案件过程：2018年12月20日，中卫市沙坡头区某小区业主陈某与中卫市某物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，约定该业主自物业公司进驻小区后应遵守按时交纳物业服务费等费用的义务，如有拖欠，物业公司将收取违约金。之后陈某正常接房，但从2019年1月1日开始至2021年12月31日，陈某未再依约交纳物业服务费，物业公司多次向该业主催要拖欠的物业服务费，但陈某都以房屋有裂缝为由推拖，未予支付。物业公司已向陈某提供物业服务，陈某未按时交纳物业服务费的行为严重损害了该公司的合法权益，物业公司遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决。法院审理认为：陈某与物业公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，法院予以确认。物业公司依据《物业服务合同》为陈某提供了物业服务，且陈某接受了公司提供的物业服务，应当按照《合同》约定的收费标准向物业公司支付物业服务费。因此，物业公司要求陈某支付欠缴的物业服务费的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，法院予以支持。陈某辩称其房屋墙体有裂缝，物业公司处理了就交纳物业服务费，但上述问题与物业服务无关，陈某应当查清导致上述问题的根本原因及责任主体后寻求其他合法途径予以解决，据此作为向物业公司拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。判决结果：被告陈某于判决生效之日起十五日内向原告支付2019年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案例解析：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定了保修内容和保修期。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此，对于开发建设遗留问题，业主可以通过向开发建设单位反映、向行政机关投诉、诉讼等途径解决。由于新建小区的物业公司大部分为前期物业，不少业主把应由开发建设单位负责的问题都转嫁到物业公司，认为物业管理服务不到位，但物业公司与开发商为不同的法律主体，不承担应由开发建设单位承担的责任,业主以房屋开发建设的历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

案例三   

房屋空置纠纷   

案件过程：2018年6月1日至今，中卫市沙坡头区某小区由物业公司进行物业管理，物业公司按约定向业主张某提供了物业服务，张某应按约定及时支付物业费，但物业公司多次向张某催缴未果，张某辩称涉案房屋属于父母遗产，在继承房屋后并未在涉案房屋居住，应按照50%的比例缴纳物业费。张某因未居住而拒绝缴纳物业费的行为已经构成违约，严重侵犯了物业公司的合法权益，物业公司依据民事诉讼法相关规定诉至法院。法院审理认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，张某在物业公司履行物业服务义务后依法应承担支付物业费的义务，张某未能提交证据证明其履行了缴费义务，故对物业公司主张的物业费，法院予以支持。张某辩称继承案涉房产后未实际居住使用，物业费应减免的意见。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，除住宅专有部分专属于业主外，专有部分之外的楼梯、外墙、走廊等小区公共场所和公共设备等属于业主共有，业主对共有部分负有管理义务，不能因未入住就不履行义务。张某也未提交证据证实曾与原告协商空置房可减免物业费，或本地区有相关政策规定空置房可减免物业费，故张某主张减免物业费的辩解意见，于法无据，法院不予采纳。判决结果：张某于本判决生效之日起二十日内向原告支付物业费。案例解析：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业费是指物业公司提供公共部位清洁、绿化、公共设施保养、公共秩序维护等具有公共性质的服务所应收取的费用。物业费具有综合性，不因个别业主没有入住而免除，因此，无论业主基于什么原因未入住，均应交纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，物业服务合同有约定的按照合同中约定执行，如无约定，则由业主委员会或业主自行与物业公司协商确定。

案例四   

物业费收费标准纠纷   

案件过程：中卫市沙坡头区某小区业主王某与物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了物业服务期限、物业服务费收缴方式及违约金等内容，合同签订后，物业公司按约提供了物业服务，王某交纳了2018年6月29日之前的物业费，却未能交纳2018的6月30日至2020年4月30日期间的物业服务费。经物业公司多次催要，王某仍未支付，为此物业公司将王某诉至法院。法院审理认为：物业公司对小区提供服务，王某依法应当缴纳物业服务费用。王某辩称物业公司收费不合理，物业费涨价没有告知自己，后续收取电梯费、照明费收取不合理，但根据双方签订的《前期物业服务合同》，双方前期按照某收费标准执行，视为双方认可的收费标准继续履行。公共照明费应由业主或者物业使用人按实分摊，王某未提供相应证据，该部分法院不予支持。判决结果：被告王某于判决生效后五日内向原告支付物业费。案例解析：物业公司根据物业服务合同收取物业费，业主应对物业公司提供的服务进行缴费，业主若对物业收费标准等内容存在异议，应通过业主委员会与物业公司进行沟通协商；若沟通协商无果的，可通过提请召开业主大会决定相关事项。但在原物业服务合同存续期间，业主不得以对原定物业收费标准存在异议为由，拒缴物业费。

案例五 

物业公司举证不利纠纷   

案件过程：2019年9月1日，中卫市某物业公司与某小区业主委员会签订了《物业服务合同》。约定了物业服务期限、物业费收费标准等事项。该物业公司为小区提供了物业管理服务，但经多次催收，三名业主仍拖欠物业费未付，物业公司为维护其合法权益故向法院提出追缴物业费的诉讼请求。判决结果：本案中，业主辩称物业公司既未提供任何物业服务亦未上门通知其交纳物业费，物业公司作为原告负有举证责任，其所提交的证据对此不足以证明，则应承担举证不利的法律后果，据此原告主张的诉请不能成立，法院不予支持，驳回物业公司的诉讼请求。案例解析：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。根据上述规定，物业服务人通过诉讼方式主张物业费应符合两个基本条件，一是物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务，二是物业服务人在提起诉讼之前已就支付物业费完成催告程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，按照“谁主张、谁举证”的原则，原告需对其主张负有举证责任，物业公司应做好工作档案管理，在日常工作中及时收集整理、妥善保管提供物业服务、履行催告程序等相关工作的档案资料，并及时向法院提供佐证资料。

案例六   

无理由拒缴物业费纠纷   

案件过程：2020年11月11日，中卫市某小区业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，约定了物业服务收费标准、收取方式及违约责任等内容，物业公司按照约定向该小区业主祝某提供了物业服务，祝某本该按约定及时支付2018年至2021年的物业管理费，但经催要，祝某一直拒付，该行为已经构成违约，侵犯了物业公司的合法权益，为此，物业公司将祝某诉至法院。法院审理认为：祝某作为小区业主，其在物业公司履行物业服务义务后依法应当承担支付物业费的义务，故物业公司主张祝某向其支付2018年至2021年物业费的诉请成立，法院予以支持。物业公司主张由祝某支付违约金的诉请，因不违反法律规定及合同约定，法院亦予支持。判决过程：祝某于本判决生效之日起十日内向物业公司支付物业费及违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案例解析：交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，也是物业公司维持日常运营的基本保障。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

撰稿：苏娅清

编辑：孙尚婷

初审：孙尚婷

复审：周小喻

终审：韩  娟